• Cambios en la definición de gran tenedor.

El art 3.k) define al gran tenedor, como la persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Novedad: La nueva ley reduce este número, cuando se declare un entorno de mercado tensionado, es decir, aquellas zonas en las que se destine más de 30% de la renta media al pago de la hipoteca o el alquiler y, en estas zonas, se podrá considerar grandes tenedores a los titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, produciéndose así una reducción importante en este ámbito.

• Cambios en la información mínima en las operaciones de arrendamiento de viviendas (artículo 31)

El artículo 31 de la ley establece que el arrendatario, antes de la formalización y de la entrega de cualquier cantidad, podrá exigir información, tales como la identificación del arrendador, condiciones económicas de la operación, características esenciales de la vivienda, información jurídica del inmueble, indicar si se trata de una vivienda protegida, informar si se encuentra situada en algún lugar de protección histórica o patrimonial, y cualquier otro aspecto que pueda ser de importancia tales como aspectos de carácter territorial, urbanístico, etc.

Además, en las zonas urbanas tensionadas, el arrendador deberá indicar tal circunstancia e informar, antes de formalizar el arrendamiento, y en el contrato, la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

• Creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y mejora de la coordinación. (Disposición adicional primera)

Se prevé la conformación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local; todo ello para incrementar la información disponible para el índice de precios del alquiler.

• Arrendamiento de uso distinto de vivienda (Disposición adicional quinta).

Se prevé la creación en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley, de un grupo de trabajo para la revisión de una nueva propuesta normativa para los arrendamientos no destinados al uso de vivienda.

• Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley. (Disposición transitoria cuarta).

Los contratos celebrados con anterioridad a la nueva ley, se seguirán rigiendo por la ley anterior; sin el perjuicio de lo dispuesto, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta ley.

• Modificación de la prórroga de los contratos de arrendamiento y adición de nuevos apartados en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (Disposición final primera).

Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.

Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años y se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario para el comienzo de la prórroga tácita.

Además, se dispone que la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda.

Únicamente podrá incrementarse en un máximo del 10% en cuatro supuestos:

1. Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del IRPF, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

• Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda.

• Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

• Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, y se encuentra la vivienda en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

• Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

EL INE fijará antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia

• Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda (Disposición final segunda NO SERÁ APLICABLE hasta el 1 DE ENERO DE 2024)

Los incentivos fiscales se ven reducidos con la nueva ley, pasan de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del arrendamiento de la vivienda, al 50% en los nuevos contratos de alquiler.

Y partiendo de esa reducción del 50% se podrá incrementar en los siguientes casos:

1. El porcentaje de reducción se incrementa hasta el 90% si se firma un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado, aplicando una reducción del precio de al menos el 5% sobre el contrato anterior.

• La reducción será del 70% cuando se trate de viviendas que se incorporan por primera vez al mercado en una zona tensionada, y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años; además se aplicará ese porcentaje en el caso de viviendas asequibles, arrendadas a la administración pública, entidades de la economía social sin fines de lucro o que esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del arrendamiento.

• En un 60 % cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

• Incremento del IBI para propietarios de viviendas no alquiladas.

Se introducen recargos en la cuota líquida del IBI entre un 50 y 150 % para viviendas desocupadas permanente, es decir que lleven más de 2 años desocupadas.

• Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. (Disposición final sexta).

Se modifica el art 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, para la modificación anual de la renta dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, se podrán dar dos situaciones:

• Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Es decir, es un requisito obligatorio.
• En cambio, si el arrendador no es gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Por lo tanto, es un requisito subsidiario, se tiene a lo que pacten las partes.

Por su parte, la DA 6ª LV recoge la figura de los administradores de fincas regulando determinados aspectos de la actividad de los mismos:

1. A los efectos de la ley y de las actividades que regula, considera administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
2. Deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.
3. Deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley.
4. Deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente.

En definitiva, la nueva ley trae cambios importantes que debe consultar con un abogado.